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一、不动产跨境抵押的发展概况早在2016年，笔者已经协助香港银行客户成功办理过不动产的跨境抵押业务但在当时，不动产跨境抵押登记并无相关成文规定，相关业务依赖于实践中与相关登记部门沟通，按照“一案一议”的原则完成。

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到了2019年，随着大湾区相关金融新政的推广，跨境抵押相关政策也陆续出台2020年3月，《广州南沙不动产跨境抵押登记操作规范》（以下简称《操作规范》）发布，对广州市南沙区不动产跨境登记的规范对象、主体资格、申请与登记程序作出了规定。

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同年8月，广东省自然资源厅印发了《广东省自然资源厅关于明确港澳银行在大湾区内地九市办理不动产抵押登记有关事项的通知》（以下简称《大湾区抵押登记通知》），旨在解决港澳银行在大湾区内地九市办理不动产抵押登记的身份证明材料限制问题。

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那么港澳银行作为抵押权人在办理不动产抵押登记时会面临哪些法律和实践问题？结合最近发布的《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发[2021]54号，以下简称“54号文”），签订抵押合同时又应该注意哪些问题？本文将一一为您解答。

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二、《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》的相关内容解读自然资源部于2021年4月6日发布54号文，依法确定禁止抵押的不动产范围，要求明确记载抵押担保范围以及转让抵押不动产的约定情况，并对不动产登记簿的样式进行修改。

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对于银行而言，关于本通知，具体应当注意如下几点：1. 明确不得抵押的不动产范围54号文重申了《民法典》第三百九十九条第三项的规定，并作出稍进一步的细化，指出学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产，不得办理不动产抵押登记。

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2. 尽量在抵押合同中明确抵押担保范围54号文指出，在当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的情况下，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏进行记载。

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3. 尽量在抵押合同中明确抵押不动产的转让事项54号文规定，不动产登记机构应根据申请记载转让抵押不动产的约定情况，不动产登记簿专设“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”一栏记载上述事项若约定情况发生变化，则当事人可申请办理变更登记。

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在抵押期间抵押不动产依法转让的，变更登记的办理手续因对转让抵押不动产的约定情况的不同而不同在有约定的情况下，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；反之，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。

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三、港澳银行办理不动产跨境担保的注意事项目前法律层面并未限制境外机构作为不动产的抵押权人办理抵押登记，在实践中各地登记机关也允许办理该类抵押登记但是实践中各地办理标准不一，具体表现为以下几个问题：1. 主体资格证明要求。

在笔者过去处理过的多个项目中，多地不动产登记机构为境外银行办理抵押登记，仍需要抵押权人在境内设立分支代表机构（见下文）通常不动产登记机构会要求抵押权人提交经过公证认证的机构注册文件如下文将提及的港澳银行在大湾区九市办理不动产抵押登记，就需要提供经公证、转递的设立文件或注册证明作为身份证明材料。

另《操作规范》中规定，若中资银行以境外分行作为抵押权人的，需要提供境外分行与该中资银行境内总行关系的相关文件2. 境内分支、代表机构的设立要求该规定出自中华人民共和国住建部于2012年发布的《房地产登记技术规程》（中华人民共和国住房和城乡建设部公告第1307号，以下简称“1307号文”），该规程的附录b部分规定了不同主体申请房地产登记时所需的材料。

附录b.0.10第九条、第十二条分别要求境外企业法人、境外其他组织应提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明但应当注意，1307号文仅仅是住建部制定的一项行业标准，除第4.5.7、4.5.8条为强制性条文外，其余条文不具有强制效力。

因此，境外机构设立境内分支、代表机构并无法律依据但在实践中，各地不动产登记中心的标准不一，建议在办理抵押登记之前与相关机构进行沟通，方可保证抵押登记的顺利进行3. 金融许可证要求该规定出自《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发[2012]134号）第五条：“依据相关法律、法规规定，经中国银行业监督管理委员会批准取得《金融许可证》的金融机构、经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记”。

该意见已于2017年失效，此外无其他法律法规对该问题做出明确规定因此从法律角度，办理不动产的跨境担保需提供金融许可证没有依据此外，作为不受银保监会监管的金融机构，港澳银行也不可能提供金融许可证但如前所述，在实践中，各地不动产登记中心采取的标准不一，例如《操作规范》中规定，若抵押权人为金融机构的，需要提供其注册地主管部门批准其相关金融业务经营的文件。

因此建议在办理抵押登记之前与相关机构进行沟通，明确是否需要提供金融许可证或是否有其他替代性文件要求4. 外汇管理手续要求根据2014年国家外汇管理局《跨境担保外汇管理规定》（汇发[2014]29号，以下简称“29号文”）规定，跨境担保是否需要登记或备案，应分为以下两种情况：首先，内保外贷和外保内贷需要到有管辖权的外管局分局办理相关的外汇管理手续；其次，其他跨境担保情形并不强制要求担保人或债务人到外汇局办理登记或备案。

就境外机构在境内不动产上设立抵押权，可能出现如下情形：（1）担保人注册地在境内，债权人、债务人注册地均在境外（内保外贷），需要办理外汇管理手续；（2）债权人注册地在境外，债务人和担保人注册地在境内（其他形式跨境担保），不需要办理外汇管理手续；

（3）担保财产在境内，但债权人、担保人和债务人注册地均在境外（其他形式跨境担保），不需要办理外汇管理手续四、相关情境分析1. 情境一：“内保外贷”项下境内企业不动产的跨境抵押假设境外A公司因融资需求与境外B银行签订贷款合同，境内公司C提供担保并与B银行签署跨境担保合同，并依我国外汇管理制度向外汇管理局办理登记备案。

对于抵押登记和内保外贷登记的先后顺序，根据29号文第二十一条[1]，外汇管理局对于物权设立登记不再做事前要求，如物权担保涉及内保外贷或外保内贷的，在申请签约或履约登记时，不需要提交担保物权设立登记机关的证明，也就意味着当事人可以同时进行物权担保登记和外汇登记。

但实践中仍建议以咨询主管的外汇管理局分支机构的意见为准此外，关于境外银行的主体资格要求、境内分支、代表机构设立要求和金融许可证要求，境外银行应根据办理业务的所在地具体情况具体分析例如，港澳银行在粤港澳大湾区内九市所辖的不动产登记机构申请办理不动产抵押登记时，就只需要证明主体资格，不需要设立境内分支、代表机构设立要求，也不需要提供金融许可证（见下文）。

2. 情境二：港澳居民在内地“按揭”买房并抵押给港澳银行在原先的政策背景下，如果港澳居民在境内购房，向港澳银行办理按揭，港澳银行在境内办理不动产抵押登记时，其作为境外法人可能需提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明作为身份证明材料。

但目前大湾区已出台便利政策2020年8月4日，广东省自然资源厅印发了《大湾区抵押登记通知》，通知中明确，自2020年9月1日起，港澳银行在粤港澳大湾区内广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆九市所辖的不动产登记机构申请办理不动产抵押登记时：。

（1）无需提交境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明以及《金融许可证》；（2）凭经公证、转递的设立文件或注册证明作为身份证明材料便可在粤港澳大湾区内地九市办理不动产抵押登记；（3）同一港澳银行在同一不动产登记机构再次办理不动产抵押登记时，不再重复提交上述材料。

随着上述抵押登记便利政策的出台，港澳银行作为抵押权人办理抵押登记的政策障碍不复存在尽管存在上述利好政策，在实操中，因为登记机关对具体个案的要求可能存在不同，我们还是建议港澳银行与当地的不动产登记中心和外汇管理局等部门事先沟通，确定抵押登记所需的申请材料以及需要公证转递的文件范围等，以确保相关外管局登记和抵押登记的顺利进行。

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