1.房屋被人抵押贷款怎么办理

最近遇到一个业主咨询如下问题：从开发商处购买了房屋，交付了全款，但没有签订购房合同，至今也未办理过户手续现在，业主发现开发商把房子抵押给他人，他人起诉到法院，要求开发商偿债，并主张对抵押的房产享有优先受偿权。

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业主面临着人房两空的局面，不知道该怎么办为好我要求业主去当地房管部门核实清楚下列问题：1.房屋的大产权证办下来没有，所谓大产权证指的是这栋楼是否已经办到了开发商名下；2.房屋什么时候办理的抵押手续，抵押钱款多少钱。

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核实上述两个问题的原因在于，如果这栋楼的产权证办下来了，存在要求开发商配合业主办理房屋产权证的现实条件；其次，知道房屋抵押时间，就知道了房屋购买时间是在抵押之前，还是在抵押之后业主核实后得知，此房屋已经办理了大产权证，抵押时间在业主购房时间之后。

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这种情况下，业主如何开展自救，需要我们弄清楚下面两条法律规定《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第15条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

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”《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条规定：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。

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但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。

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买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规定”业主面临的困境在于，买房在前，开发商抵押在后，业主能否逾越抵押权，要求开发商配合办理过户手续根据上述两条法律规定可知，业主签订合同在抵押之前，实际控制房屋在抵押之前，并且业主已经支付全部房款，在这种情况下，若抵押权人申请执行该房屋，业主可提出执行异议，法院应支持该执行异议。

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通俗的讲，就是该房屋，抵押权人不能要求开发商去抵债，法律优先保护买房人此种房屋已经被法院查封，且存在抵押的情况下，业主该如何展开自救：1.明确房屋购买时间业主没有跟开发商签订合同，双方之间形成的是事实房屋买卖合同关系，需要通过法院确认双方之间的合同成立时间，以此证明房屋买卖在抵押之前。

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此外，通过法院查明开发商实际交付房屋的具体时间，以此证明房屋抵押之前，业主已经实际控制房屋2.申请法院解除查封房屋已被法院查封保全，法院查封保全的房屋，是不可能进行转移登记的所以，要想把房屋过户到业主名下，需申请法院解除查封。

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3.要求开发商配合办理过户手续，抵押权人配合办理注销抵押登记手续房屋大产权证已经办了下来，存在将房屋产权从开发商名下转移到业主名下的物权基础，但办理过户，需要抵押权人配合办理注销抵押登记手续针对业主的难题，上述是我们的诉讼策略，若发生诉讼，自然中间有很多需要调取的证据材料以及诉讼双方的唇枪舌剑。

法官是否会一定按照我们上述诉讼策略判，亦存在未知因素为何业主冒着巨大风险购买上述房屋，据其所答，一是开发商降价幅度大，要求业主全款尽快购买，二是业主本身法律意识不足，只看到便宜，没有看到潜在的法律风险购买房屋，不能仅贪图便宜，要时刻警惕，保护好自己的口袋。

否则，一旦房钱两空，将会追悔莫及

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