在进行房屋抵押贷款时，贷款额度是贷款人非常关心的一个问题。那么，房屋抵押贷款额度是如何确定的呢？

首先，房屋的评估价值是确定贷款额度的重要基础。贷款机构会委托专业的评估公司对抵押房屋进行评估，评估公司会根据房屋的位置、面积、房龄、装修、周边配套等因素来确定房屋的市场价值。一般来说，评估价值越高，贷款额度也就越高。例如，位于城市中心繁华地段、房龄较新、面积较大且装修较好的房屋，其评估价值往往会比较高。

其次，贷款成数也是决定贷款额度的关键因素。贷款成数是指贷款金额与房屋评估价值的比例。不同的贷款机构和不同的贷款产品，贷款成数可能会有所不同。一般来说，银行的房屋抵押贷款成数在 50% - 70%左右，也就是说，如果房屋评估价值为 100 万元，按照 70%的贷款成数计算，贷款额度最高为 70 万元。而一些小额贷款公司的贷款成数可能会更高一些，但相应的贷款利率也可能会更高。

贷款人的还款能力也会对贷款额度产生影响。贷款机构会综合考虑贷款人的收入情况、负债情况等因素来评估其还款能力。如果贷款人的收入稳定且较高，负债较低，还款能力较强，贷款机构可能会适当提高贷款额度；反之，如果贷款人的收入不稳定或者负债较高，还款能力较弱，贷款机构可能会降低贷款额度。

此外，房屋的性质也会影响贷款额度。例如，商业用房的贷款成数一般会低于住宅用房。因为商业用房的市场流动性相对较差，银行承担的风险相对较大。

还有，贷款人的信用状况也与贷款额度有关。信用记录良好的贷款人，贷款机构会认为其违约风险较低，可能会给予较高的贷款额度；而信用记录不良的贷款人，贷款机构可能会降低贷款额度甚至拒绝贷款申请。

总之，房屋抵押贷款额度的确定是一个综合考虑多种因素的过程。贷款人在申请贷款前，可以先对自己的房屋进行初步评估，了解自己的还款能力和信用状况，以便更好地确定合理的贷款额度。同时，也可以多咨询几家贷款机构，比较不同机构的贷款成数和额度政策，选择最适合自己的贷款方案。