1.房屋二次抵押贷款拍卖怎么办理

作者：初明峰律师团队铭源融信（苏州）管理服务有限公司

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编者按笔者曾对于“无益拍卖”的理解、认定及操作限制等问题结合案例和法律规定进行过梳理，概括为：1、严格意义上的“无益拍卖”是指的“无益”是因拍卖物评估价低于优先受偿权益和执行费用总和，执行申请人的拍卖行为可能存在为他人做嫁衣、无经济利益的拍卖情形；2、此情形下，法院应告知无益拍卖的申请执行人所可能的法律后果，无益拍卖的申请执行人有是否继续推进拍卖的选择权；3、如无益拍卖的执行申请人坚持继续拍卖，法院则不能再以评估价为保留价起拍，而应当提高拍卖保留价（下调当然不可）。

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本文援引案例强调无益拍卖的法律适用是以无益拍卖主体适格为前提裁判概述《评估、拍卖规定》第九条（2020修正为第六条）关于“不参照评估价，以大于优先债权和执行费用总额为起拍价”的规定适用的前提条件是存在“无益拍卖”的情形，拍卖是否有益所针对的主体是可能存在经济收益不能且承担拍卖费用的申请执行人，被执行人及其他利害关系人均无权依据本条规定申请重新确定保留价。

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案情摘要1. 申请执行人农合社申请执行被执行人许加臣所抵押的房产，执行标的为本金3300万元及利息济南中院依法对涉案房产进行了委托评估，评估价值为3724.54万元（净值），评估报告均已送达相关权利人异议期内，相关权利人对评估结果未提出异议。

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2. 济南中院以评估价为保留价进行拍卖，利害关系人（第二顺位抵押权人）陈卓向济南中院提出申请，要求保留价确定时应包含其优先受偿权数额3. 经调查，涉案房产于2011年11月17日抵押给农合社；2013年1月18日，该房产又抵押给陈卓，抵押债权数额720万元属实。

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4. 济南中院以（2015）济执异字第2号执行裁定书驳回了陈卓的异议申请申请复议人陈卓不服上述裁定，向山东高院申请复议，请求撤销上述裁定争议焦点济南中院应否根据第二顺位抵押权人的申请以高于评估价的标准确定涉案财产的保留价？。

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法院认为第一，第一次拍卖的保留价一般以参照评估价确定为原则，本条款属确定拍卖保留价的特别条款，是对无益拍卖的禁止或者限制性规定，即当拍卖对申请执行人实现债权没有益处且会耗费一定的司法资源的情况下，这种拍卖应当禁止或者限制。

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第二，本条款适用的前提条件是出现无益拍卖的情形，而拍卖是否有益所针对的主体是申请执行人本案中，申请执行人农合社是涉案财产的第一顺位优先受偿权人，拍卖涉案财产可以实现或部分实现其债权，因此，此次拍卖并不属于无益拍卖的情形，亦不能适用《评估、拍卖规定》第九条关于无益拍卖中重新确定保留价的规定。

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第三，当出现无益拍卖的情形时，若申请执行人选择继续拍卖，流拍后要承担支付拍卖费用的后果因此，是否继续拍卖并重新确定保留价的选择权在申请执行人一方，被执行人及其他利害关系人均无权依据本条规定申请重新确定保留价。

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本案，申请复议人陈卓是涉案财产的第二顺位优先受偿权人，并不是本案的申请执行人因此，其主张按照《评估、拍卖规定》第九条重新确定保留价属主体不适格，济南中院未同意其请求重新确定保留价并无不当在未出现无益拍卖且申请复议人要求重新确定保留价的主体不适格的情况下，申请复议人主张适用《评估、拍卖规定》第九条的规定重新确定保留价的复议理由不成立，本院不予支持。

案例索引（2015）鲁执复字第43号相关法条《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020修正）（原修正前第九条）第六条 保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。

申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额依照前款规定流拍的，拍卖费用由申请执行人负担《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》。

第十三条 拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见实务分析《拍卖规定》（2020年）第六条是执行中出现无益拍卖情形应如何推进的规定。

无益拍卖情形出现，如果再依照正常程序进行拍卖，其结果可能是不仅对申请执行人无益，而且还会造成司法资源的浪费因此，在出现无益拍卖的情况下，有必要设置专门的法律制度确定风险告知前置及提高起拍保留价以避免上述不利。

鉴于拍卖是市场行为，其结果存在不确定性，无益拍卖情形下对执行申请人是否必然“无益”在拍卖结果之前并不能得出客观结论因此，即使在出现无益拍卖的情况下，《拍卖规定》也并未赋予法院依职权直接停止拍卖的权力，而是把选择权交给申请执行人：如果申请执行人认为拍卖价款有剩余可能而在一定期间内申请继续拍卖的，法院应当准许。

在本案中，历城农信社作为案涉房产的第一顺位的抵押权人，也是案涉房产执行的申请执行启动者，拍卖房产实现其执行申请期望是必然的，不存在“无益”的认定空间，故不适用无益拍卖条款反之，如果本案是第二顺位抵押权人或其他无优先权债权人提起的执行，则应评价是否存在无益执行情形。

当然，根据上述规定，即便符合无益拍卖条款，复议申请人也并非调整保留留价申请的适用当事人，驳回异议也就无可争议了关于《拍卖规定》第六条及《委托规定》第十三条，作者认为并不存在冲突，一个是一般性确认拍卖保留价的规定，一个是当存在无益拍卖情形时调整保留价的规定，根据执行过程中的具体情形选择适用即可。

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