商业用房与普通住宅不同，在做房屋抵押贷款时，有着一些特殊的要求。了解这些特殊要求，对于打算用商业用房进行抵押贷款的人来说至关重要。

首先，对商业用房的产权有严格要求。商业用房的产权必须明晰，不存在任何产权纠纷或其他权利瑕疵。与住宅相比，商业用房的产权情况可能更为复杂，例如可能涉及多个产权人共有等情况。在这种情况下，所有产权人都必须同意将房屋用于抵押，并提供相应的同意书等文件。同时，商业用房的产权期限也需要关注，一般商业用房的土地使用年限相对较短，贷款机构会考虑剩余的土地使用年限对房屋价值的影响。

其次，贷款成数相对较低。一般来说，商业用房的贷款成数会低于普通住宅用房。普通住宅的贷款成数可能在 50% - 70%左右，而商业用房的贷款成数通常在 40% - 60%之间。这是因为商业用房的市场流动性相对较差，在处置抵押物时，可能面临更大的困难和风险，所以贷款机构会降低贷款成数来控制风险。

再者，贷款利率较高。由于商业用房的风险相对较大，贷款机构为了补偿风险，会提高贷款利率。相比普通住宅抵押贷款的利率，商业用房的贷款利率可能会高出不少。贷款人在申请贷款时，要充分考虑较高的利率对自己还款压力的影响。

另外，对贷款人的还款能力要求更为严格。贷款机构会更加关注贷款人的收入稳定性和还款能力。除了要求提供常规的收入证明、银行流水等资料外，可能还会要求贷款人提供企业的经营情况等相关资料（如果商业用房与企业经营相关）。这是因为商业用房的贷款额度相对较高，贷款机构需要更充分地评估贷款人的还款能力，以确保贷款的安全。

还有，商业用房的用途和经营情况也会影响贷款申请。如果商业用房用于出租，贷款机构可能会要求提供租赁合同等相关资料，以了解租金收入情况。如果商业用房用于自身经营，贷款机构会关注企业的经营状况、盈利能力等。例如，用于开设餐厅的商业用房，贷款机构可能会考察餐厅的经营业绩、客流量等。

最后，贷款期限相对较短。与普通住宅抵押贷款相比，商业用房的贷款期限通常较短。一般普通住宅的贷款期限可以达到 20 年甚至 30 年，而商业用房的贷款期限可能在 10 年左右。这也是贷款机构为了控制风险而做出的规定。

综上所述，商业用房做房屋抵押贷款有诸多特殊要求，贷款人在申请贷款前，要充分了解这些要求，做好相应的准备，以提高贷款申请的成功率。