在房屋抵押贷款领域，并非所有房产都能按照常规流程顺利办理抵押。一些特殊房产，如小产权房、房改房、经济适用房等，在抵押贷款时有着特殊的规定和注意事项。

小产权房，由于其土地性质为集体所有，未缴纳土地出让金，无法获得国家颁发的正规房产证，所以在大多数情况下不能在银行等正规金融机构办理抵押贷款。不过，一些民间借贷机构可能会接受小产权房抵押，但此类贷款往往伴随着高风险。一方面，民间借贷机构的贷款利率可能较高，增加借款人的还款压力；另一方面，小产权房交易不受法律保护，一旦出现纠纷，借款人的权益难以得到有效保障。因此，若非万不得已，不建议选择小产权房进行抵押贷款。

房改房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。房改房在办理抵押贷款时，需先确认房屋是否已取得完全产权。若房改房为标准价购买，在办理抵押前，需要补足土地出让金，将产权性质转变为完全产权。此外，部分房改房可能存在单位优先购买权等特殊规定，在抵押前需了解清楚相关政策，避免因产权纠纷影响贷款办理。

经济适用房分为两种情况。一种是购买满 5 年的经济适用房，在取得房产证后，可以按照市场价格上市交易，这类经济适用房可以像普通商品房一样办理抵押贷款。但另一种购买不满 5 年的经济适用房，按照规定不得直接上市交易，也就无法办理抵押贷款。若借款人急需资金，可向政府相关部门申请回购，或在符合政策规定的情况下，通过与他人签订附条件的买卖合同等方式，尝试解决资金问题，但此类操作较为复杂，需谨慎处理。

此外，还有一些特殊建筑结构或用途的房屋，如 loft 公寓、工业厂房改造的房屋等。对于 loft 公寓，由于其空间结构较为特殊，在评估价值时可能会与普通住宅有所不同。部分贷款机构可能对 loft 公寓的贷款额度、利率和期限有特殊规定。工业厂房改造的房屋，若要办理抵押贷款，需先确认房屋的土地性质和用途是否符合抵押要求。一些工业用地性质的房屋，在抵押前可能需要办理土地用途变更手续，将其转变为商业或住宅用途，这一过程较为繁琐，且需要满足一系列条件。

特殊房产在办理抵押贷款时，存在诸多特殊之处。借款人在考虑以特殊房产进行抵押融资时，务必充分了解相关政策法规和贷款机构的要求，谨慎做出决策，确保贷款过程合法合规，保障自身权益。